El proceso de estimación del valor de una propiedad puede ser subjetivo e inexacto dado que en el mercado de bienes raíces influyen múltiples factores como el precio por metro cuadrado de la zona, las vistas, si hay posibilidad de ampliarla, si necesita una reforma... Debido a estas dificultades, la mayoría de las personas optan por recurrir a un profesional.
¿Cómo hacer una valoración objetiva?
Para que las estimaciones de la propiedad sean objetivas deben obedecer a dos reglas claras:
- No ser opiniones personales.
- Deben asentarse en criterios razonados sobre la base de una situación preexistente.
A estas conclusiones solo puede llegar un profesional especialmente cualificado para ello o, gracias a la tecnología, una herramienta de valoración online como la de realadvisor.es, que en minutos ofrece resultados basados en miles de transacciones inmobiliarias en España.
El proceso de la valoración
En una compra de villas, por ejemplo, el primer paso que dará un tasador para realizar una valoración objetiva será el de identificar la propiedad y la finalidad del proceso. Tras ello, recopilará todas las informaciones y datos que sean susceptibles de incidir en los resultados del informe valorativo, como:
- Datos generales relativos al entorno.
- Datos específicos de la propiedad.
- Datos económicos de la rentabilidad del inmueble.
- Documentación jurídica.
- Datos relativos al mercado.
Una vez recogida toda esta información, el tasador realiza un análisis de la posible optimización de la propiedad, valorando su mejor uso posible y las posibilidades de su adecuación a la demanda. Después, pasará a cuantificar su valor económico mediante alguno de los métodos que siguen.
Métodos para realizar una valoración objetiva de una propiedad
- De comparación según mercado: Es el método más utilizado en la compra de edificios y, como su propio nombre indica, consiste en valorar una propiedad por comparación con otros valores de propiedades que puedan encontrarse en el mercado y que tengan unas características similares.
- Del coste de reposición del edificio: Se trata de calcular el valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto de un inmueble, a partir de la evaluación de las partidas necesarias para conseguir un inmueble de las mismas características.
- De capitalización de rendimientos: Se utiliza cuando la propiedad genera rentas y rendimientos en el presente o se calcula que pueda tenerlas en el futuro. El valor de la propiedad incluirá, entonces, una valoración de estas rentas potenciales.
- Residual de valoración del suelo: Se utiliza en la compra de terrenos. Consiste en calcular el valor de un solar suponiendo un uso óptimo de éste para restar, después, todos los costes que serían necesarios para llegar a dicho estado.